CONSÓRCIOS - A HISTÓRIA
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A
industrialização surgiu no Brasil nos anos 60 e o mercado financeiro não
atendia a necessidade dos consumidores com financiamentos, quando surgiram os
1.ºs consórcios vinculados a cooperativas de consumo. A AABB – Associação
Atlética do Banco do Brasil, é a responsável pela criação e divulgação desta
idéia. |
Para regular e normatizar o Sistema de Consórcios o Governo Federal promoveu
intervenções a partir de 67, visando a atuação formal das empresas subordinadas
à Receita Federal. Em março de 90 foi autorizado o Consórcio de Imóveis. Em 91
a responsabilidade de fiscalização foi transferida para o Banco Central, cuja
decisão permitiu o fortalecimento das melhores empresas do mercado, e
eliminação daquelas sem condições financeiras e administrativas de atuar.
Essa realidade é claramente percebida no momento em que mais e mais pessoas
procuram o consórcio de imóveis para investir. Outros segmentos buscam essa
alternativa para colocação de seus produtos com confiança e credibilidade
garantidas pelo Banco Central e pelas claras vantagens que o sistema oferece.
SISTEMA DE CONSÓRCIO DE IMÓVEIS
O Sistema é baseado na união de pessoas
físicas ou jurídicas, em grupos fechados, cuja finalidade é formar poupança
disciplinada orientada e promover o auto-financiamento para aquisição ou
construção de bens imóveis.
Seu princípio é beneficiar os participantes de forma justa, moderna e
inteligente, com pequeno investimento mensal, contemplando cada um com o
crédito escolhido, até que todos sejam satisfeitos.
Dos segmentos de Consórcio, o de Imóveis é o que mais cresce atualmente
ÓRGÃO FISCALIZADOR E NORMATIZADOR
O Banco Central do Brasil atua com rigor como órgão Normatizador e Fiscalizador das Administradoras de Consórcio.
ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS
É a Empresa especializada na organização e administração de grupos de consórcio. Atua somente autorizada pelo Bacen. As normas são rigorosas e muitas exigências das Empresas, como serem 100% idôneas e oferecer Lastro, representado por Patrimônio Líquido que garantam os valores operados.
O SISTEMA E SEU REGULAMENTO
PROPOSTA DE ADESÃO
É o instrumento que a administradora utiliza para o consorciado ingressar no grupo de Consórcio.
GRUPO
Os grupos constituídos
são exclusivos para imóveis, com créditos e parcelas conforme as tabelas da
CORRETO, especificados na Proposta de Adesão.
O Consorciado poderá participar dos seguintes grupos de consórcio:
a) Grupo em formação: a equipe de vendas reune o número suficiente de
consorciados para, na data prevista da 1.ª Assembléia, dar início ao Grupo.
b) Grupo em andamento: as Assembléias já estão sendo realizadas e as vendas de
cotas continuam até o fechamento total do grupo.
PRAZO DE DURAÇÃO DOS GRUPOS
O prazo de duração do Grupo é o período pré-determinado de que os Consorciados dispõe para pagar o crédito escolhido, sendo os prazos prefixados pela Administradora, conforme Tabelas e constam na Proposta de Adesão.
BEM OBJETO E CRÉDITOS
Bem objeto é o imóvel, e o Grupo de Consórcio de Imóveis pode ser constituído com diversas faixas de crédito, exclusivamente para o segmento imobiliário.
OPÇÕES DO CONSORCIADO CONTEMPLADO
Contemplado o Consorciado, pode optar por aquisição, construção, reforma ou ampliação, de imóvel residencial, comercial, industrial, litorâneo ou rural. Podendo utilizar os recurso do FGTS, conforme orientação da CEF, para imóvel residencial.
CONTRATO DE PARTICIPAÇÃO
É o instrumento legal pelo qual o Consorciado e a Administradora formalizam suas participações no Grupo de Consórcio, determinando seus direitos e obrigações.
CONSTITUIÇÃO DO GRUPO
O Grupo é constituído na
1.ª Assembléia Geral Ordinária convocada pela Administradora, após a adesão de
no mínimo 70% (setenta por cento) dos participantes, conforme prevê o
Regulamento.
O número máximo de participantes de cada Grupo, será o resultado da
multiplicação do seu prazo fixado em meses pela quantidade prevista de
contemplações de créditos mensais.
Ex.: determinado em Ata a previsão de três contemplações por mês, e o prazo
fixado é de 144 meses, esse Grupo terá 432 participantes.
144 meses X 3 contemplações/mês = 432 participantes
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PARCELAS MENSAIS É a contribuição mensal do Consorciado conforme Proposta de Adesão. O valor total da parcela é a soma dos valores referentes ao Fundo Comum, Taxa de Administração e Seguro de Vida sobre a categoria. a) Fundo Comum (FC): é o valor pago pelo
Consorciado para formar o Crédito, conforme identificado na Proposta de
Adesão. A contribuição ao FC é calculada sobre o valor do crédito no dia da
Assembléia mensal. Ex.: Plano com 144 meses. Assim: b)Taxa de Administração (TA): não se confunde com juros de financiamentos. A TA, indicada na Proposta de Adesão, é a receita da Administradora pelos serviços prestados na formação, organização e administração do Grupo desde sua constituição até seu encerramento, remunerações, etc. 1)Taxa de Adesão: é o percentual cobrado do cliente a título de antecipação da TA, destinado ao corretor associado CORRETO, além da carteira mensal. 2)Taxa de Administração Rateada: neste exemplo você verifica que a TA rateada ao longo do plano, resulta mensalmente em 0,12222% sobre o Crédito. Ex.: Percentual mensal de 0,12222% de
Taxa de Administração: Assim c)Fundo de Reserva (FR): destinado a
garantir o funcionamento do Grupo em determinadas situações, estando sujeito
o Consorciado ao seu pagamento desde que haja necessidade. O cálculo é o
mesmo adotado para determinar a TA. |
CALCULANDO A PARCELA MENSAL (exemplo)
Valor Crédito
Prazo Taxa Adm. Seguro de Vida
R$ 30.000,00- 144 meses 17,60% 0,02700%
Valor de Categoria = R$ 30.000- + R$ 5.280- (17,60%) = R$ 35.280-
(FC)Fundo Comum....................
0,06944%.....................R$ 208,33-
(TA)Taxa de Administração........ 0,12222%.....................R$ 36,67-
Subtotal: Valor de Categoria.........................................R$ 245,00-
(SV)Seguro de Vida s/ VC.......0,02700%........................ R$ 9,52-
Total: (PM)Parcela Mensal = FC + TA + SV = .................. R$ 254,52-
Coeficiente Final ........................................................
0,84840%
VENCIMENTO DAS PARCELAS
A Administradora informará ao consorciado as datas das Assembléias e dos vencimentos das parcelas, enviando-lhe boletos mensais.
VENCIMENTO DAS PARCELAS
A Administradora informará ao consorciado as datas das Assembléias e dos vencimentos das parcelas, enviando-lhe boletos mensais
ASSEMBLÉIAS
a) De Constituição: Dá início às atividades do Grupo através da Ata de Constituição, com adesão mínima de 70% dos participantes e eleição de comissão com 03 Consorciados para representar o Grupo junto à Administradora.
b) Ordinária: São realizadas em data, local e hora
previamente comunicados pela Administradora, públicas, em primeira convocação,
com qualquer número de Consorciados, podendo a Administradora representar os
ausentes.
O direito de voto será exercido pelos titulares de cotas em dia.
O objetivo destas assembléias é a contemplação através de lances, atendimento e
informações sobre o Grupo.
c)Extraordinária: Para resoluções de situações especiais.
CONTEMPLAÇÃO
Ocorre na Assembléia mensal a contemplação do Consorciado a quem é atribuído o Crédito, e duas são as modalidades de contemplação:
Sorteio
Essa contemplação reflete a própria essência do Consórcio,
uma vez que todos os Consorciados em dia com suas parcelas, concorrem em
igualdade de condições.
As Assembléias tem seus resultados apurados através do sorteio da Loteria
Federal, conforme Regulamento e Tabela de Equivalência.
Lance
Após o Sorteio, ocorrerá a contemplação mediante o oferecimento de Lance pelos interessados, podendo ser:
• Pessoalmente, através de impresso próprio, até o início da Assembléia;
• Carta: por meio de impresso fornecido, preenchido de próprio punho e com firma reconhecida, e deve ser postada à Administradora com 10 (dez) dias de antecedência da Assembléia;
• Auto Atendimento: pelo fone n.º (0xx41) 3023-1415, até uma hora antes da Assembléia ( com uso da senha ) ou;
• Internet, pelo e.mail objetiva@consorcioobjetiva.com.br até uma hora antes da Assembléia( com uso da senha ).
Será vencedor o Lance que contiver o maior percentual de oferta em relação ao seu crédito.
Em caso de empate no percentual de Lance, o vencedor será o da cota que estiver mais próxima da centena do 1.º prêmio da Loteria Federal, conforme o Regulamento e a Tabela de Equivalência.
O pagamento do Lance deve ocorrer no máximo em até 24 horas a contar do recebimento da comunicação oficial.
No caso de Lance ofertado a ser pago com recursos do FGTS,
o mesmo será aceito desde que o consorciado antes da assembléia obtenha um
extrato da Caixa Econômica Federal e autorização de uso dos recursos e
m sua conta de acordo com a orientação legal do Conselho Curador do FGTS.
As ofertas inferiores serão automaticamente
desconsideradas.
Ocorrendo rasura, preenchimento incorreto ou não conferência da assinatura, o
Lance será desclassificado.
O percentual de Lance ofertado, é calculado sobre o Valor de Categoria do Crédito ( Fundo Comum + Taxa de Administração ).
DOCUMENTOS E GARANTIAS
Para utilização do crédito devem ser
apresentados documentos legais exigíveis e o bem a ser hipotecado. Esta norma
garante o Consorciado, a Família e o Grupo, conforme os Procedimentos de Pós
Contemplação e o estabelecido no Contrato.
Pessoa Física: FICHA CADASTRAL, CPF, RG, COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA, DECLARAÇÃO
DE GANHO E CAPACIDADE DE PAGAMENT0.
Pessoa Jurídica: FICHA CADASTRAL, CNPJ, CONTRATO SOCIAL E ALTERAÇÕES, BALANÇO
PATRIMONIAL E DEMONSTRATIVO DOS ÚLTIMOS DOIS ANOS, 2 ÚLTIMAS DECLARAÇÕES
COMPLETAS DO IMP. DE RENDA.
Se precisar de fiador, a documentação requerida é a mesma da Pessoa Física.
COMO GARANTIA OBRIGATÓRIA: ESCRITURA COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA EM PRIMEIRO GRAU E ÚNICO CREDOR.
LIBERAÇÃO DO CRÉDITO
Após a apresentação da documentação e aprovação do cadastro, o consorciado poderá utilizar o crédito:
• Se o imóvel for de valor superior ao
crédito, o pagamento da diferença será de responsabilidade do Consorciado.
• Se o imóvel for de valor inferior ao crédito, a diferença poderá ser
utilizada na aquisição de outro imóvel, para pagamento de parcelas vincendas e
despesas
de Escritura até 10% do valor do crédito.
O Contemplado poderá ainda solicitar a conversão do crédito em dinheiro, após 180 (cento e oitenta) dia da contemplação. Para tanto, deverá quitar integralmente saldo existente junto ao Grupo, cujo valor pode ser deduzido do valor do crédito.
ATRASO OU FALTA DE PAGAMENTO DAS PARCELAS
O Consorciado que não efetuar o pagamento das parcelas
mensais até a data de vencimento é considerado inadimplente e, portanto:
a) Ficará impedido de votar nas Assembléias Gerais Extraordinárias;
b) Estará impedido de participar do sorteio e ou do lance;
c) Arcará com juros cumulativos de 1% ao mês e multa de 2%, sobre cada parcela
não paga, cujo valor será calculado sobre o Crédito atualizado mensalmente pelo
INCC;
d) Caso já esteja na posse do imóvel, e o atraso for superior a 30 dias, a
Administradora poderá executar as garantias fornecidas pelo Consorciado, além
de cobrar multa e juros contratuais;
e) Em caso de atraso de mais de uma parcela pelo Consorciado não contemplado,
este poderá ser excluído do Grupo;
f) O Consorciado contemplado que ainda não utilizou o crédito e atrasar duas
parcelas consecutivas ou intercaladas, terá sua contemplação cancelada,
passando a consorciado não contemplado e inadimplente, revertendo o resultado
líquido das aplicações financeiras ao Grupo